2025年8月25日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，犹如一颗重磅炸弹投入房地产市场的湖面，激起千层浪。此次政策调整涉及住房限购、公积金、信贷以及房产税等多个方面，其中外环外不限购的消息最为引人注目，上海也由此加入广州、北京放开限购的一线城市行列。

近年来，上海楼市呈现出明显的分化态势。核心地段凭借稀缺的资源和完善的配套设施，房价保持着温和上涨的趋势，彰显出强劲的抗跌性和保值增值能力；二手房市场则以价换量，房东们为了尽快促成交易，往往选择降低价格。而外环外区域的情况则不容乐观，作为上海新房销售的主力军，承担了70%的新房销售任务，却面临着巨大的库存压力，去化周期长达约20个月，如嘉定区需要12.4个月，青浦区需要18.2个月。从新房库存数据来看，2025年外环外住宅数据为52000套，占全市80%，即今年未售出的新房，八成集中于此。新房库存难以消化，开发商不得不降价促销，这又进一步传导至二手房市场，导致二手房价格下跌，如外环外标志性楼盘保利叶上海，均价已从2016年的4.15万/㎡跌到如今的3.76万/㎡。

除了库存压力，上海楼市还面临着限售房解禁的潜在风险。自2021年上海对商品新房执行限售政策，要求当年参与“打新”的新房，在获得产证的五年内不得交易。大量新房集中在外环外，且购房者多为刚需，一旦2026年大量次新房“解禁”涌入二级市场，在当前宏观经济、楼市、就业深度调整，以及存在更好投资标的的情况下，极有可能引发房价踩踏式下跌。这不仅会使投资者资产受损，更会让刚需群体背负沉重的房贷压力，进一步抑制家庭未来的信心和消费欲望。

限购调整：外环外不限购，一年社保即可购买，且购买套数不限。即便在外环外购置多套房产，在市区仍拥有首套房资格，单身和家庭政策一致。这一政策直接降低了购房门槛，尤其是对外环外购房限制的全面放开，释放了大量潜在购房需求。

公积金政策：公积金可用于支付首付，最高可贷216万，为购房者提供了更灵活的资金支持，减轻了首付资金压力。

信贷政策：贷款利率不再看套数，每套都可与银行协商最低利率，这使得购房者在贷款时拥有更多的议价空间，降低了购房成本。

房产税政策：非上海家庭购买第一套房无需缴纳房产税，减轻了非沪籍家庭的购房负担，提高了其购房积极性。

从短期来看，新政无疑会刺激市场交易活跃度大幅提升。政策出台前，A股和港股的房地产板块全线大涨，万科A、万通发展涨停，荣盛发展、金地集团等十多只股票涨超5%，提前反映了市场对政策利好的预期。开发商也纷纷押注，上周末新房过会中，上海10个楼盘推出1154套房，其中8个在外环外，房企企图在“金九银十”销售旺季抢占先机，实现销量突破。

参考北京放开五环外限购后的市场表现，政策宣布十天后，北京新房成交1069套，环比增长37%，二手房带看量大幅提升。上海此次放开外环外限购，预计也会在短期内带来新房和二手房成交量的显著增长，外环外区域的交易热度将被迅速激活。同时，非沪籍家庭购房门槛降低，叠加房地产税暂免政策，会吸引部分投资者和改善自住群体，尤其是对大户型的需求可能会有所增加。

长期来看，新政效果存在一定不确定性。尽管政策能够释放被压抑的需求，但这些需求在一定程度上是通过政策“提前”释放的。随着时间推移，市场后续的购房需求能否持续支撑房价和成交量的稳定增长，仍有待观察。而且，若开放限购后市场效果不佳，卖家可能会出现恐慌性抛售，进一步加剧市场波动。从2024年上海“沪七条”政策实施结果来看，虽然维持了二手房市场长达10个月的火爆，但外环外新房库存和二手房挂牌量仍然高企，这也为此次新政的长期效果蒙上一层阴影。此外，2026年外环外大量限售房解禁仍是高悬的“达摩克利斯之剑”，若市场不能在这之前有效消化库存、稳定房价，届时市场将面临巨大考验。

对于此次上海放开限购政策，百姓看法不一。部分刚需购房者表示欢迎，认为这是一次难得的上车机会。在上海打拼多年的小李说：“以前社保年限不够，想买外环外的房子都不行，现在政策放宽了，我终于有希望在上海安家了。” 一些改善型购房者也觉得政策为他们提供了更多选择空间，可以置换到更满意的房子。

然而，也有不少百姓持担忧态度。有市民担心房价会因此上涨，增加购房成本。退休职工张阿姨说：“现在房价已经不低了，放开限购会不会又把房价炒起来，让我们这些普通老百姓更买不起房了？” 还有人对市场稳定性表示担忧，害怕出现投资过热、市场泡沫等问题。此外，对于政策放开可能导致的外环外房地产市场过度开发、资源紧张等问题，也引发了一些市民的关注。

业内专家从不同角度对此次政策进行了解读和分析。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，此次对外环以外地区限购政策的放松，能够为促进和巩固房地产市场的止跌回稳提供很直接的支持，有效地响应了国务院常务会议提出的更大力度推动房地产市场止跌回稳的政策导向，采取的各项具体措施都突出了对家庭刚性和改善型住房需求的更充分释放和更大力度支持。

上海楼市意见领袖白小姐分析了外环外的购房群体和潜在人群，认为20年前外环外购房群体主要是本地郊区土著和有养老需求的老年人群体，10年前开始大量吸引外地产业办公人口，与大城市的“抢人”直接挂钩。而如今中产或高净值家庭资产配置陷入困境，购房限制曾阻止他们将资金投入商品房拔尖项目产品，这一轮放开限购，踩到了需求点，增加了中产家庭资产配置调整和添置多套房蓄水资金的可能性。

但也有专家指出潜在风险。有专家认为，虽然政策旨在刺激市场，但如果不能从根本上解决经济结构、人口增长、就业等问题，房地产市场的复苏可能只是短暂的。并且，区域不限购虽降低了多套房持有门槛，但在当前市场环境下，投资房产的收益预期已不如以往，投资者需谨慎决策。还有专家提到，政策调整应注重区域协调发展，避免资源过度集中在外环外，导致城市发展不均衡。

从表面上看，上海放开限购是为了挽救低迷的房地产市场，促进楼市交易，消化库存。但从更深层次分析，这一政策背后“救人”大于“救市”的意图明显。若2026年外环外大量限售房解禁时没有政策干预，房价一旦出现踩踏式下跌，首当其冲受到冲击的是刚需购房者。他们大多倾尽积蓄、背负房贷，房价暴跌将使他们资产严重缩水，甚至可能陷入负资产困境，进而对家庭经济、社会稳定和居民消费信心造成严重打击。

通过放开限购，提前释放需求，稳定房价，避免流动性危机，能够在一定程度上保护刚需购房者的利益，减轻他们的经济压力，稳定社会预期。同时，稳定的房地产市场也有助于维持金融系统的稳定，避免因房地产市场动荡引发系统性金融风险。所以，此次政策调整更多是出于保障民生、稳定社会经济秩序的考量，“救人”意义远大于单纯的“救市”。

上海放开限购政策是在当前复杂的房地产市场形势下的一次重要调整，既有着现实的市场需求驱动，也有着深远的社会民生考量。虽然政策在短期内可能会刺激市场，但长期效果仍需持续观察，后续还需要配套政策的协同推进以及市场自身的调整优化，以实现房地产市场的平稳健康发展，真正达到“救人”与“救市”的平衡。

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