上半年，房地产市场分化加剧，大部分城市仍处于深度调整阶段，行业止跌回稳仍需时日。外部形势艰难，众多开发商销售和营收明显承压，中国金茂（00817.HK）却在上半年逆势实现营收净利双增长。

根据中国金茂发布的2025半年度报告，上半年其收入为251.12亿元，同比增长14%；归母净利润达10.9亿元，同比增长8%，这一利润规模高于去年全年净利润规模。

中国金茂在上半年交出亮眼答卷，一方面得益于其核心开发板块的稳健增长。从财报来看，中国金茂土地及物业开发业务上半年营收同比增速为17%。今年1-6月，中国金茂签约销售额534亿元，同比增长20%，首次跻身行业前十，位列第九。

实际上，房地产市场整体仍在探底和筑底过程中，而中国金茂开发业务表现出色，源于其强大产品力带来的高去化率以及聚焦核心城市和优质地段的核心策略。

以中国金茂去年发布的“金玉满堂”全新产品线为例，4大产品线分别适配顶豪、精英、改善和年轻4大客群需求。上半年，“金玉满堂”四大产品线集中推出4府、5璞、2满、3棠，多个项目首开告罄，平均开盘当天去化率达81%。其中，上海润雲金茂府首开当日售罄；长沙湘江金茂府首开114套房源售罄，成为6月长沙单盘销冠；西安金茂璞逸东方首开摇号热销13亿；北京金茂满曜自开盘以来蝉联朝阳区普宅网签套数冠军；成都东城金茂晓棠上半年六开六罄，成为现象级红盘。

上半年，中国金茂共获取16个优质地块，其中超过三分之二聚焦在北京和上海。可以预见的是，随着“金玉满堂”新产品线在更多城市落地，中国金茂的多元化产品将收获更可观的财务回报。

另一方面，中国金茂的增长也来自多年以来前瞻性的多元化布局。上半年，物业板块“金茂服务”营收同比增速达20%，另外，酒店、商业等板块在上半年也实现稳健运营。这些第二曲线规模正在不断扩大，成为拉动中国金茂增长的全新引擎。

近些年房地产行业大洗牌，房地产企业在稳固开发业务的同时，纷纷探索新发展模式，而运营业务和服务业务是多数企业重点发力的方向。

中国金茂是行业内较早开启多元化布局的房企，如今其物业、酒店、商业等第二曲线正逐渐担负起增长重任。在中国金茂的各项非开发业务中，物业板块是其中营收贡献最高的一个，上半年实现营收17.83亿元。

从行业环境来看，当前物业行业压力不减，行业竞争加剧，今年以来物业费“降价潮”席卷全国。在这一背景下，中国金茂的物业板块“金茂服务”营收同比增长近20%，在管面积稳定增长至10853万平方米。

这背后，本质上是金茂服务实现高质量发展的关键选择。上半年，金茂服务聚焦发展高能级城市，新签项目85%位于深耕城市，在管面积中92%为高能级城市。

与此同时，目前存量住宅市场竞争愈加激烈，金茂服务发力外部拓展，多业态齐头并进，在核心战略城市获取多个优质住宅、商写类项目。如在住宅方面获取长沙荣盛书院等高端项目；商写方面新获取无锡澄星大厦等办公类项目；此外，金茂服务还在城市公建服务及产业园新获取多个项目。

上半年，金茂服务在管面积有52%来自第三方；新签约项目中，公建、产业园、商写、IFM等非住宅业态占比显著提升。截至上半年末，金茂服务已进入中国70个城市，在管项目623个。

需要指出的是，如今物业板块早已不只是房企传统开发业务的附属配套，而是在行业转型期成为房企业务模式升级的突破口。

此外，精品持有业务正在成为驱动中国金茂可持续增长的新引擎。近年来，中国金茂精品持有版图持续扩容，其精准布局“北上广深”、天津、青岛等核心城市，构建起覆盖写字楼、酒店、精品商业、社区商业、商务配套商业、文旅项目等多种形态和功能的商业类别。

上半年，中国金茂在商务租赁及零售商业运营板块有不少亮眼表现。各写字楼项目因地处核心商区，租户资质优异，出租率仍保持相对高位。如北京凯晨世贸中心、北京西城金茂中心位于北京金融界商圈，上半年出租率分别为98%和94%。

零售商业运营板块下的南京金茂览秀城，上半年累计新签56个品牌，半年度出租率达98%以上，并引入3家南京首店，品牌势能和吸引力进一步提升。

酒店市场虽内需收缩，但中国金茂上半年在北京、南京、三亚、深圳的部分核心酒店，出租率、房价和收益表现均高于市场水平。其在全国多个城市最黄金地段投资构建豪华酒店，持续提升酒店经营板块品牌实力，以提供长期稳定的收益。

如上海金茂君悦大酒店于浦东金融贸易区的核心地带；北京金茂万丽酒店坐落于王府井大街，毗邻天安门广场和故宫。截至上半年，中国金茂在营酒店共63万平米，在建5万平米。未来在建酒店落成并投入运营后，将进一步巩固其全国豪华酒店投资商的领先地位。

在房企轻资产转型的背景下，中国金茂也充分运用资本市场融资工具，盘活优质资产，为第二增长曲线积蓄动力。

去年3月，中国金茂推出的华夏金茂商业REIT在上交所上市，成为国内首批上市的消费基础设施公募REITs。今年以来，该基金股价上涨超37%。财报显示，自成立以来，该基金累计向投资者分红约6370万元，展现出稳健发展态势。

在房地产行业，REIT（不动产投资信托基金）指的是房企通过证券化方式，将不动产资产转化为流动性较强的标准化金融产品。

通过发行REIT，房地产企业不仅能盘活其基础设施资产，避免基础设施投资回收期较长等不利影响，帮助房企缓解资金压力；还能将自身资产运作模式由重转轻，打通不动产“投融管退”全链条，这对于当前房企走出行业困境具有重要意义。

上述提到的华夏金茂商业REIT，就是中国金茂将长沙览秀城这一成熟商业资产转化为可交易份额，回笼的资金可重新投入新的开发或运营项目，形成从开发、运营到退出、再投资的良性循环。

作为华夏金茂商业REIT的底层资产，长沙览秀城是中部地区核心商圈的优质商业综合体。自2016年开业以来，长沙览秀城持续稳定运营，出租率长期高于区域竞品。

财报显示，今年上半年长沙览秀城以产品力升级与租费提升为招商工作目标，项目出租率保持在98%以上。此外，长沙览秀城还在上半年获得2024年度“消费基础设施REITs杰出表现”等荣誉。

需要提及的是，中国金茂旗下还有许多优质消费基础设施，均位于上海、青岛、重庆等国内一二线城市，并且现在仍有一批正在建设。未来中国金茂或许会将其它优质资产纳入REITs平台，进行融资回笼资金，提高资金使用效率，进一步增强其资本实力。

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